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Erfassung von Altlasten im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken

Verunreinigungen des Bodens lassen sich bei bloßer Betrachtung eines Grundstücks im Regelfall nicht wahrnehmen. Bewuchs und Rückbaumaßnahmen erwecken einen "sauberen Eindruck" und mögen darüber hinwegtäuschen, dass der Boden unter Umständen gravierend mit Schadstoffen belastet ist.

Für den Käufer eines Grundstücks entstehen so zum Teil beträchtliche Risiken, die nur durch ein systematisches Altlastenmanagement kalkulierbar werden. Erweist sich ein Grundstück als altlastenbehaftet, kann nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen der Eigentümer oder der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück (z.B. Mieter, Pächter) als Zustandsstörer oder der Verursacher als Handlungsstörer von der zuständigen Behörde zur Gefahrenabwehr herangezogen werden (§ 4 Abs. 3 BBodSchG).

Das bedeutet: Auch wer - ggf. ohne von der Altlast zu wissen - ein Grundstück mit einer ihm unbekannten und von ihm nicht verursachten Altlast erworben hat, muss damit rechnen, für Maßnahmen zur Gefahrenabwehr herangezogen zu werden (Inanspruchnahmerisiko).

Neben diesem Risiko durch Inanspruchnahme existiert das nicht minder wichtige Investitionsrisiko: Gefahren, die von Kontaminationen ausgehen, sind in erheblichem Maße von den Nutzungen abhängig, die auf einem Grundstück erfolgen. Durch Nutzungsänderungen, wie sie im Rahmen von Baumaßnahmen häufig erfolgen, können daher Gefahren erst entstehen, die ohne Nutzungsänderung nicht vorhanden gewesen wären.

Zusätzlich zu dem Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko kann bei altlastenbehafteten Grundstücken (ggf. auch nach einer Sanierung!), aber auch bei Grundstücken, bei denen auch nur ein Altlastenverdacht besteht oder bestand, der im Grundstücksmarkt erzielbare Verkaufspreis allein wegen des Makels "Altlast" geringer sein als für ein Vergleichsgrundstück ohne diesen Makel. Diese "Wertminderung" wird als "merkantiler Minderwert" bezeichnet.

Die erwähnten Risiken können unterschiedliche Adressaten haben. Das Inanspruchnahmerisiko kann zum Beispiel sowohl den heutigen Grundstückseigentümer wie den Verursacher bzw. dessen Rechtsnachfolger treffen. Das Investitionsrisiko ist dagegen ausschließlich für einen Investor relevant, falls er nicht entsprechende kaufvertragliche Regelungen mit dem Vorbesitzer des Grundstücks oder sonstigen Institutionen getroffen hat. Das Risiko eines merkantilen Minderwertes ist primär für die am Grundstücksverkehr Beteiligten von Bedeutung, kann aber zum Beispiel auch bei einer Unternehmensbewertung oder der Kreditvergabe eine Rolle spielen.

Das "Altlastenrisiko" kann durch geeignete juristisch-kaufmännische Handlungsmöglichkeiten einerseits und technisch-naturwissenschaftliche "Aufklärungsarbeit" andererseits minimiert werden. Dabei hat sich in der Praxis gezeigt, dass optimale Lösungen im Regelfall nur durch eine einzelfallspezifische "Kombination" beider Handlungsmöglichkeiten erreicht werden können.

Zu den bei Fachleuten der Immobilienbranche üblichen Verfahren der Risikoermittlung gehören

  • die Anfrage bei der Unteren Bodenschutzbehörde,
  • die Bauaktenauswertung,
  • die Ortsbegehung sowie
  • die Zeitzeugenbefragung.

Alle aufgeführten Verfahrensansätze haben ihre Berechtigung, bergen aber auch Gefahren, weil die erzielbaren Informationen nicht unbedingt die tatsächlichen Verhältnisse widerspiegeln.

Effektive Risikoermittlung: Altlasten-Unbedenklichkeitsprüfung

Die Altlasten-Unbedenklichkeitsprüfung ist ein einfaches und kostengünstiges, aber sehr wirksames Verfahren zur Ermittlung von kontaminationsrelevanten Anhaltspunkten. Das Verfahren beruht auf einer möglichst detailgenauen Rekonstruktion der Nutzungsgeschichte eines Grundstücks, wobei neben den oben erwähnten "klassischen" Methoden der Informationsgewinnung (Bauaktenauswertung etc) auch eine kombinierte Auswertung von topographischen Karten und Luftbildern durchgeführt wird. Dabei ist es unerheblich, wo sich das Grundstück befindet oder wie es in der Vergangenheit genutzt wurde. Jedes Grundstück - ob Wald, Acker oder Industriegelände - wird in der topographischen Karte und/oder im Luftbild erfasst und abgebildet. Dadurch, dass topographische Karten regelmäßig fortgeführt werden und auch Luftbilder in regelmäßigen Zeitabständen erstellt werden, wird jedes Grundstück in seinem jeweiligen Zustand in einer Serie von Karten und Luftbildern dokumentiert. Bei multitemporaler Auswertung dieser Informationen lassen sich alle wichtigen Nutzungsstrukturen - eben auch altlastrelevante - hinreichend genau erfassen.

Dabei spielen historische Luftbilder eine noch wichtigere Rolle als topographische Karten. Ein wesentlicher Unterschied zur Informationsquelle "Karte" besteht darin, dass der photographischen Abbildung im Gegensatz zur kartographischen Geländedarstellung kein (subjektiver) Entscheidungsprozess vorgeschaltet ist. Gebäude/Anlagen, Verfüllungen, Aufschüttungen etc. werden daher zum Zeitpunkt der Aufnahme in ihrem individuellen Erscheinungsbild dokumentiert. Die zuverlässige Erfassung altlastrelevanter Nutzungen setzt umfangreiche Erfahrung und die Möglichkeit zur stereoskopischen - dreidimensionalen - Betrachtung und Auswertung der Luftbilder voraus. Sie macht es ebenfalls erforderlich, dass die im Luftbild ggf. identifizierten Objekte exakt in eine topografische Basiskarte übertragen werden, damit sie sicher im Gelände lokalisiert werden können.

Ein einfaches Beispiel wird in den folgenden Luftbildaufnahmen dokumentiert, deren Aufnahmezeitpunkte etwa 20 Jahre auseinanderliegen. Links ist deutlich eine industrielle Nutzung zu erkennen, die später von einer Wohnnutzung abgelöst wird. Industrie- und darauffolgende Wohnnutzung müssen unter Altlastengesichtspunkten immer kritisch betrachtet werden.

 

 

Am Ende der Altlasten-Unbedenklichkeitsprüfung kann für das untersuchte Grundstück entweder tatsächlich eine Unbedenklichkeit in bezug auf ein potentielles Altlastenrisiko festgestellt werden. Oder es haben sich aufgrund der multitemporalen Karten- und Luftbildauswertung Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Altlast ergeben. In diesem Fall können zur Eingrenzung und Quantifizierung des Altlastenrisikos weitere Untersuchungen durchgeführt werden, so z. B. Bodenuntersuchungen, die aber dann auf Basis der Erfassungsbefunde gezielt und kostengünstig erfolgen können.

 


Literatur zum Thema Altlasten und Wertermittlung

DODT, J.; KERTH, M., MARK, H. & van de GRIENDT, J.S. 1997: Quantifizierung des Objektrisikos durch Boden- und Bausubstanzverunreinigungen bei der Wertermittlung. - In: GuG, 6/97, Neuwied, 357-361.

MARK, H. 2003: Risikominimierung im Grundstücksverkehr durch Altlasten-Unbedenklichkeitsprüfung. - In: GuG, 6/97, Neuwied, 86-90.

MARK, H. 2004: Aktuelle Fragestellungen Historischer Recherchen. - In: altlasten spektrum, 5/04, Berlin, 276-281.

 

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